Ontruiming door een deurwaarder
Wil een deurwaarder tot ontruiming overgaan van uw woning of bedrijf? Neem contact op met Sociaal Verhaal voor hulp. Wij helpen om ontruiming door de deurwaarder te voorkomen voor mensen met geen of laag inkomen. Een deurwaarder mag niet zomaar tot ontruiming van een woning of een bedrijf overgaan. Hiervoor moet altijd vooraf toestemming aan de rechter worden gevraagd. Een verhuurder mag bij huurachterstand niet eigenhandig de huurder op straat zetten. Als een verhuurder dit toch doet, pleegt hij een strafbaar feit. Als u huurachterstand heeft, hoeft u niet zonder meer te vertrekken omdat de verhuurder dat zegt. De rechter moet hier over oordelen.
De verhuurder kan op twee manieren toestemming tot ontruiming aan de rechter vragen. Indien er spoedeisend belang is voor een verhuurder om snel tot ontruiming over te gaan, zal er via een advocaat of deurwaarder een verzoek bij de ‘kantonrechter als voorzieningenrechter’ worden ingediend om in een kort geding (een voorlopige voorziening) de ontruiming van de woning, of van het bedrijf toe te staan. Zodra er door de voorzieningenrechter verlof is verleend, zal de deurwaarder de huurder dagvaarden om in kort geding voor de rechtbank te verschijnen. Er komt dan een mondelinge behandeling door de voorzieningenrechter van het ontruimingsverzoek van de verhuurder. Indien de verhuurder stelt dat hij ten gevolge van de niet-betalende-huurder zelf in de financiële problemen komt, of dat de huurschuld onverhaalbaar is als deze nog verder oploopt, zal de kantonrechter de ontruiming van het gehuurde toestaan. Er moet wel een huurschuld van minimaal drie maanden zijn. De deurwaarder mag vervolgens, met het ontruimingsvonnis in de hand, binnen – meestal – acht dagen na betekening van het vonnis tot ontruiming overgaan. Het nadeel van een ontruimingsvordering bij wijze van voorlopige voorziening is het feit dat de voorzieningenrechter geen ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Hiervoor zal de verhuurder een reguliere dagvaardingsprocedure moeten opstarten. De huurder kan in deze procedure uitgebreid verweer voeren tegen de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst en kan eventueel een tegeneis instellen om de reeds uitgevoerde ontruiming ongedaan te maken. In het voorkomende geval kan er schadevergoeding door de huurder aan de rechtbank worden gevraagd.
Bent u als huurder in kort geding gedagvaard tot ontruiming van het gehuurde, dan heeft u geen mogelijkheid tot uitstel van de zitting van de voorzieningenrechter. Ook heeft u maar beperkte mogelijkheid om een schriftelijk verweer in te dienen tegen de kort geding dagvaarding. Het is verstandig om direct met ons contact op te nemen als u met een ontruimingsdagvaarding in kort geding door de deurwaarder wordt geconfronteerd. Wij helpen u met de voorbereiding op de kort geding zitting en het opstellen van een verweerschrift tegen de eis tot onmiddellijke ontruiming van uw verhuurder. Desgewenst kunnen wij zorgen dat een advocaat of een ervaren huurrecht jurist met u mee gaat naar de zitting in kort geding om de ontruimingsvordering van de verhuurder aan te vechten. Als u geen ervaring heeft met ontruimingsprocedures in kort geding is het niet raadzaam om zelf zonder professionele rechtsbijstand naar de zitting te gaan. De kans dat u dan een ontruimingsvonnis aan uw broek krijgt, is groot.
Indien een verhuurder geen spoedeisend belang heeft bij een zeer snelle huisuitzetting, kiezen sommige verhuurders er voor om – in geval van huurachterstand – de huurder tot (1) betaling, (2) ontbinding van de huurovereenkomst en (3) ontruiming van het gehuurde te dagvaarden via een ‘gewone’ dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter. Een dergelijke procedure wordt meestal door een deurwaarder gevoerd, maar de verhuurder kan ook een advocaat of een incassobureau inschakelen. Het voordeel van deze procedure is dat de rechtbank de vordering van de verhuurder uitgebreid gaat onderzoeken. Nadeel is dat er meerdere schriftelijke rondes kunnen zijn en de huurder een aantal malen uitstel van de zitting kan vragen, waardoor de huurschuld verder oploopt. Maar komt de rechter tot de conclusie dat de verhuurder gelijk heeft en de deurwaarder tot ontruiming mag overgaan, dan wordt gelijk de huurovereenkomst ontbonden. De huurder heeft na afloop van deze procedure niet de mogelijkheid om in een ontbindingsprocedure de vordering van de verhuurder opnieuw aan te vechten, of om als tegeneis schade vanwege voorbarige ontruiming te vorderen. Dit uiteraard behoudens de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter bij het gerechtshof. In het algemeen leidt het instellen van hoger beroep tegen een ontruimingsvonnis van de kantonrechter niet tot uitstel van de ontruiming door de deurwaarder.
Procedure ontruiming huurwoning
Indien de rechter de ontruiming van een woning wegens huurachterstand heeft toegestaan, is de procedure als volgt. De deurwaarder komt met het ontruimingsvonnis bij de huurder langs en geeft dit af in persoon (of via de brievenbus als er niemand aanwezig is). Het vonnis is ‘vastgeniet’ aan het betekeningsexploot van de deurwaarder. In het betekeningsexploot staat op welke datum de deurwaarder tot ontruiming van de huurwoning zal overgaan. Dit als de huurder niet voordien alles betaalt of de woning zelf ontruimt. Betaalt de huurder de huurachterstand niet en blijft hij zitten tot het moment dat deurwaarder op de aangekondigde datum de huurwoning komt ontruimen, dan komen er hoge ontruimingskosten bij. Er worden verhuizers en een slotenmaker ingeschakeld en alle spullen van waarde van de huurder moeten worden opgeslagen. De verhuurder dient de kosten verbonden aan de ontruiming voor te schieten, maar mag deze kosten nadien, op grond van het ontruimingsvonnis, door middel van beslag op de huurder verhalen. Het is daarom verstandig voor een huurder om tijdig zelf de woning te ontruimen, indien de huurachterstand niet kan worden betaald en de deurwaarder de aangekondigde ontruiming niet wil uitstellen.
Mochten er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan de ontruiming toch uitgesteld moet worden, neem direct contact op met Sociaal Verhaal. Wij bespreken met u of de deurwaarder in uw situatie de ontruiming toch dient op te schorten. Dit kan het geval zijn indien er zieken of minderjarige kinderen in het geding zijn, of dat de huurder onder bewind staat, of dat er reeds een schuldhulptraject bij de gemeente of de gemeentelijke kredietbank is opgestart door de huurder. En zijn er zwaarwegende redenen voor de deurwaarder om de ontruiming van uw huurwoning uit te moeten stellen, maar wil de deurwaarder dit niet, dan zullen wij alles in het werk stellen om u te helpen de ontruiming van uw woning tegen te gaan. Indien daarvoor een procedure in de vorm van een executiegeschil door een advocaat nodig is, zullen wij dit voor u in gang zetten. Eén en ander uiteraard naar onze vrije beoordeling. Het tegengaan van ontruiming van een woning is alleen in bijzondere omstandigheden mogelijk. De rechtbank heeft immers al toestemming gegeven.
Huisuitzetting voorkomen na vonnis
Het is dus alleen in bijzondere omstandigheden mogelijk om huisuitzetting na vonnis te voorkomen. Wanneer er echter zwaarwichtige redenen zijn om de ontruiming van een woning tegen te gaan, kunnen wij in de meeste gevallen huisuitzetting na vonnis voorkomen. Om dit te beoordelen, hebben wij alle gerechtelijke stukken nodig, zoals de dagvaarding, het vonnis, het betekeningsexploot van de deurwaarder en de aanzegging van de ontruimingsdatum. Als er sprake is van ontruiming van een woning vanwege huurachterstand, is een aanmelding bij de gemeentelijke schuldhulpverlening, of bij de gemeentelijke kredietbank noodzakelijk. Er dient immers een structurele oplossing te zijn voor de huurschuld en de overige schuldenproblematiek. Anders is deze ontruiming wel tegen te gaan, maar is de kans groot dat op een later tijdstip alsnog tot woningontruiming door de verhuurder wordt overgegaan, omdat de schulden zich blijven opstapelen. Zorg altijd dat u zich aanmeldt bij de gemeente of de gemeentelijke kredietbank als er sprake is van huurachterstand. Dit is een voorwaarde om huisuitzetting na vonnis te kunnen voorkomen.
Zorgplicht deurwaarder bij ontruiming
De deurwaarder heeft een zorgplicht bij ontruiming van uw huurwoning. De deurwaarder moet elke ontruiming tijdig voordien aanmelden bij de gemeente zodat de gemeente voor noodopvang en opslag van de inboedel kan zorgdragen. De zorgplicht van de deurwaarder houdt tevens in dat hij niet zomaar spullen op straat mag zetten, maar waardevolle spullen zelf moet opslaan of bij de gemeente in de bewaring moet geven. De deurwaarder mag ook niet zelf uw woning leeghalen, maar moet daarvoor professionele verhuizers inschakelen die zorgvuldig met uw spullen omgaan. Als er zaken beschadigen of stuk gaan tijdens de ontruiming, dan is de deurwaarder verplicht om de schade daarvan te vergoeden. In de meeste gevallen is de deurwaarder daarvoor verzekerd bij een aansprakelijkheidsverzekeraar. De verhuizers zijn eveneens verzekerd. Ditzelfde geldt als er geld of kostbare spullen tijdens de ontruiming ‘verdwijnen’. Het is wel aan de huurder om te bewijzen dat er spullen zijn beschadigd of zijn ontvreemd. Maak daarom foto’s of een film van de ontruiming. U kunt precies zien welke spullen al dan niet worden opgeslagen en of er zaken beschadigd worden tijdens de ontruiming. De zorgplicht van de deurwaarder gaat niet zover dat hij alle spullen in de woning moet opslaan. Etenswaren, afval en zaken van generlei waarde mag hij ‘als groot vuil’ op straat zetten om door de gemeentereiniging of vuilniswagen vernietigd te worden. Als u wil dat er niet per ongeluk dierbare zaken van u worden vernietigd, is het verstandig om zelf aanwezig te zijn bij de woningontruiming. U kunt hierbij aanwijzen welke spullen opgeslagen moeten worden en welke zaken vernietigd mogen worden. U moet daarbij bedenken dat de kosten van de opslag door de gemeente van uw inboedel, voor uw rekening komen. U krijgt deze spullen pas terug als u eerst de kosten van de opslag aan de gemeente betaalt. Kunt u de opslagkosten niet betalen, dan zal de gemeente na zes maanden uw inboedel vernietigen, of aan een opkoper verkopen. Dit om de kosten van de opslag te betalen. U bent uw bij de ontruiming opgeslagen spullen vervolgens definitief kwijt. Ook bestaat de mogelijkheid dat de deurwaarder uw door de gemeente opgeslagen inboedel in beslag neemt om de huurachterstand en de kosten van de huisuitzetting te incasseren. De deurwaarder is in dat geval verplicht om u een proces-verbaal van inbeslagneming te betekenen en u in kennis te stellen van de datum waarop uw opgeslagen inboedel openbaar zal worden verkocht. Tijdens deze executoriale verkoop kunt u – of kennissen of familie van u – bieden op uw spullen en deze van de deurwaarder terugkopen.
Ontruiming koopwoning
De ontruiming van een koopwoning komt minder vaak voor dan de ontruiming van een huurwoning. Maar de gevolgen voor de bewoner van een koopwoning zijn dezelfde; De deurwaarder zal met de notariële aktes in de hand, of krachtens vonnis van de rechtbank, tot ontruiming van de koopwoning overgaan. De ontruimingstermijn is in het algemeen eveneens acht dagen na betekening van de notariële aktes, of na de uitspraak van de rechtbank. Ontruiming van een koopwoning is meestal het gevolg van het niet betalen van de maandelijkse hypotheek, waardoor er een achterstand in hypotheekaflossingen is ontstaan en de hypotheekbank de volledige hypotheekschuld in één keer opeist. De bank mag echter niet zonder meer tot ontruiming van de woning overgaan op basis van de hypotheekakte. Er zijn twee mogelijkheden voor de bank bij een betalingsachterstand. De bank kan bij de rechtbank een verzoekschrift indienen om het beheerbeding te mogen uitoefenen. De bank vraagt dan feitelijk toestemming aan de rechter om de koopwoning alvast te mogen ontruiming door een deurwaarder, om deze in eigen beheer te kunnen nemen. Dit vooruitlopend op de openbare veiling door een notaris van de koopwoning. Voordeel voor de bank van deze werkwijze is het feit dat de woning in lege staat veelal meer op de veiling opbrengt, dan met de oorspronkelijke bewoners er nog in. Wanneer de bank kiest voor het uitoefenen van het beheerbeding, krijgt de eigenaar/bewoner van de koopwoning een uitnodiging van de rechtbank om verweer te voeren tegen het verzoekschrift van de bank. Het is verstandig om hier altijd met het indienen van een verweerschrift op te reageren en om naar de mondelinge behandeling door de rechtbank te gaan. Als u niet reageert, wordt het verzoek van de bank door de rechter toegewezen en mag de deurwaarder tot ontruiming van de koopwoning overgaan.
De tweede mogelijkheid die de bank heeft ingeval van hypotheekachterstand is om haar recht tot parate executie uit te oefenen. Dit betekent dat de bank een veilingnotaris inschakelt, die de koopwoning openbaar zal verkopen. De veilingkoper mag vervolgens na de koop van de woning, met de veilingaktes (onder andere de akte van gunning) door een deurwaarder de koopwoning doen ontruimen. De oorspronkelijke eigenaar/bewoner wordt dan door de deurwaarder op straat gezet. De gang van zaken is daarbij dezelfde als bij ontruiming van een huurwoning. Bevindt de executie van de koopwoning zich reeds in die fase, dan is er niet veel meer aan te doen. Zorg daarom dat u direct met ons contact opneemt, als u van de bank brieven krijgt dat zij uw woning executoriaal wil verkopen op basis van uw hypotheekachterstand. Hoe eerder u in actie komt, hoe groter de kans is dat ontruiming van uw koopwoning tegen te gaan is.